El Gobierno amplía hasta 2030 las restricciones a ciertas compras de vivienda por debajo del 70% del valor de mercado

El Gobierno ha aprobado un nuevo decreto de vivienda que amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 las restricciones a determinadas adquisiciones de inmuebles por debajo del 70% de su valor de mercado. La medida endurece y precisa una regulación que, en la versión anterior, tenía como fecha límite el 31 de diciembre de 2028 y que fue rechazada por el Congreso, según las informaciones disponibles.

El cambio interesa especialmente a empresas que compran activos residenciales, carteras de deuda hipotecaria o viviendas vinculadas a grandes tenedores. Sin embargo, el anuncio gubernamental no equivale por sí solo a una norma con efectos definitivos: el decreto debe superar la tramitación parlamentaria y conviene comprobar su redacción final antes de determinar cómo se aplica a una operación concreta.

Qué operaciones y entidades incluye la nueva redacción

La limitación alcanza a entidades dedicadas a adquirir inmuebles y se amplía expresamente a quienes compren carteras de préstamos hipotecarios impagados por debajo de su valor de mercado. También comprende a las personas jurídicas consideradas grandes tenedoras conforme a la legislación estatal de vivienda y a empresas de su mismo grupo o que actúen por su cuenta.

La cobertura de Cinco Días concreta que la referencia a grandes tenedores comprende a empresas con más de diez viviendas. El alcance debe leerse conforme a la definición legal aplicable y a la redacción definitiva del decreto; no basta con que una compañía participe en una transacción inmobiliaria para concluir, sin más análisis, que queda incluida.

Según la información publicada, la norma abarca compras a título gratuito u oneroso y contempla tanto viviendas en uso como determinadas viviendas en edificios residenciales que cumplan los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad y dispongan de certificado de fin de obra.

Tasación independiente y cálculo del precio efectivo

Para determinar si el precio queda por debajo del umbral, el decreto exige una tasación de una sociedad homologada e independiente, inscrita o autorizada por el Banco de España, según la descripción de las fuentes. El informe debe justificar el valor de mercado y aportarlo la parte compradora. La valoración se refiere a la fecha del acuerdo vinculante.

La norma también precisa qué se considera contraprestación total efectiva. El cálculo no se limitaría al importe que aparece como precio de compraventa: incluiría, entre otros elementos, las deudas asumidas por el comprador, prestaciones accesorias y ventajas patrimoniales vinculadas directa o indirectamente a la transmisión. El objetivo regulatorio descrito es evitar que una operación parezca superar el umbral solo porque parte de su valor se ha trasladado a otros conceptos.

Excepciones sujetas a condiciones

Las informaciones disponibles recogen excepciones para adquisiciones destinadas a vivienda habitual asequible o social, residencias para personas que necesiten atención sociosanitaria y alojamientos para colectivos vulnerables o víctimas de violencia de género. En el caso de vivienda asequible o social, el nuevo texto exigiría mantener esa finalidad al menos hasta el 31 de diciembre de 2030; los entes públicos dedicados a promover vivienda social quedarían incluidos en ese régimen.

También se prevé una excepción para entidades adheridas a un Código de Buenas Prácticas. Frente a la versión anterior, el código tendría que ser aprobado por el Consejo de Ministros y las entidades deberían acreditar tanto su adhesión como su cumplimiento efectivo. Según Servimedia, las excepciones no podrían aplicarse hasta que el código estuviera aprobado y en vigor.

El decreto vincula algunas de estas excepciones con la protección de residentes vulnerables: cuando una entidad amparada por ellas adquiera o se adjudique por debajo del 70% una vivienda habitual ocupada por una persona vulnerable sin alternativa habitacional, se suspendería el lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2030. El alcance práctico de esta previsión y sus condiciones dependerán del texto legal definitivo.

Aprobación del Gobierno y vigencia no son lo mismo

La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, presentó las medidas tras su aprobación en el Consejo de Ministros y pidió apoyo parlamentario. Las coberturas sitúan el texto en una fase de tramitación, con votación prevista en la Diputación Permanente del Congreso. Por tanto, la aprobación gubernamental debe distinguirse de la convalidación parlamentaria y de la publicación de la versión definitiva.

Para las empresas con actividad inmobiliaria, los aspectos que conviene seguir en el texto final son la definición exacta de los sujetos obligados, el método de tasación, los elementos incluidos en el cálculo de la contraprestación, los requisitos de las excepciones y la fecha desde la que se aplicaría cada disposición. La información disponible describe el marco anunciado, pero no sustituye la revisión de la norma finalmente aprobada ni permite determinar por sí sola el tratamiento de una operación particular.