Il Governo estende fino al 2030 le restrizioni su determinati acquisti di abitazioni al di sotto del 70% del valore di mercato

Il Governo ha approvato un nuovo decreto in materia di abitazione che estende fino al 31 dicembre 2030 le restrizioni a determinati acquisti di immobili al di sotto del 70% del loro valore di mercato. La misura inasprisce e precisa una disciplina che, nella versione precedente, aveva come data limite il 31 dicembre 2028 e che è stata respinta dal Congresso, secondo le informazioni disponibili.

Il cambiamento interessa in particolare le imprese che acquistano attività residenziali, portafogli di debiti ipotecari o abitazioni collegate a grandi proprietari. Tuttavia, l’annuncio del Governo non equivale di per sé a una norma con effetti definitivi: il decreto deve superare l’iter parlamentare ed è opportuno verificarne la formulazione finale prima di determinare come si applichi a una specifica operazione.

Quali operazioni ed entità sono incluse nella nuova formulazione

La limitazione riguarda le entità che si dedicano all’acquisto di immobili ed è espressamente estesa a chi acquista portafogli di prestiti ipotecari non pagati al di sotto del loro valore di mercato. Comprende inoltre le persone giuridiche considerate grandi proprietarie in base alla legislazione statale in materia di abitazione e le imprese appartenenti al loro stesso gruppo o che agiscono per loro conto.

La copertura di Cinco Días precisa che il riferimento ai grandi proprietari comprende le imprese con più di dieci abitazioni. L’ambito di applicazione va interpretato conformemente alla definizione legale applicabile e alla formulazione definitiva del decreto; la semplice partecipazione di una società a una transazione immobiliare non basta, senza ulteriori analisi, per concludere che essa rientri nella disciplina.

Secondo le informazioni pubblicate, la norma riguarda gli acquisti a titolo gratuito o oneroso e contempla sia le abitazioni in uso sia determinate abitazioni situate in edifici residenziali che soddisfino i requisiti per ottenere il certificato di abitabilità e dispongano del certificato di fine lavori.

Perizia indipendente e calcolo del prezzo effettivo

Per determinare se il prezzo è inferiore alla soglia, il decreto richiede una perizia redatta da una società omologata e indipendente, iscritta o autorizzata dalla Banca di Spagna, secondo quanto descritto dalle fonti. La relazione deve giustificare il valore di mercato ed essere presentata dalla parte acquirente. La valutazione si riferisce alla data dell’accordo vincolante.

La norma precisa inoltre che cosa si intende per corrispettivo totale effettivo. Il calcolo non si limiterebbe all’importo indicato come prezzo di compravendita: comprenderebbe, tra gli altri elementi, i debiti assunti dall’acquirente, le prestazioni accessorie e i vantaggi patrimoniali collegati, direttamente o indirettamente, al trasferimento. L’obiettivo normativo descritto è evitare che un’operazione sembri superare la soglia solo perché una parte del suo valore è stata trasferita ad altre voci.

Eccezioni soggette a condizioni

Le informazioni disponibili riportano eccezioni per gli acquisti destinati ad abitazione principale accessibile o sociale, residenze per persone che necessitano di assistenza sociosanitaria e alloggi per gruppi vulnerabili o vittime di violenza di genere. Nel caso di abitazioni accessibili o sociali, il nuovo testo richiederebbe di mantenerne tale destinazione almeno fino al 31 dicembre 2030; gli enti pubblici che promuovono l’edilizia sociale rientrerebbero in questo regime.

È prevista anche un’eccezione per gli enti aderenti a un Codice di buone pratiche. Rispetto alla versione precedente, il codice dovrebbe essere approvato dal Consiglio dei ministri e gli enti dovrebbero comprovare sia la propria adesione sia l’effettivo rispetto del codice. Secondo Servimedia, le eccezioni non potrebbero essere applicate finché il codice non fosse approvato ed entrato in vigore.

Il decreto collega alcune di queste eccezioni alla protezione dei residenti vulnerabili: quando un ente che beneficia di tali eccezioni acquista o si aggiudica, a un prezzo inferiore al 70%, un’abitazione principale occupata da una persona vulnerabile priva di un’alternativa abitativa, lo sfratto sarebbe sospeso fino al 31 dicembre 2030. La portata pratica di questa previsione e le relative condizioni dipenderanno dal testo legislativo definitivo.

Approvazione del Governo ed entrata in vigore non sono la stessa cosa

La ministra dell’Edilizia abitativa, Isabel Rodríguez, ha presentato le misure dopo la loro approvazione in Consiglio dei ministri e ha chiesto il sostegno parlamentare. Le notizie collocano il testo in una fase di iter parlamentare, con una votazione prevista presso la Deputazione permanente del Congresso. Pertanto, l’approvazione governativa va distinta dalla convalida parlamentare e dalla pubblicazione della versione definitiva.

Per le imprese che operano nel settore immobiliare, gli aspetti da seguire nel testo finale sono la definizione esatta dei soggetti obbligati, il metodo di perizia, gli elementi inclusi nel calcolo del corrispettivo, i requisiti delle eccezioni e la data a partire dalla quale si applicherebbe ciascuna disposizione. Le informazioni disponibili descrivono il quadro annunciato, ma non sostituiscono l’esame della norma definitivamente approvata né consentono, da sole, di determinare il trattamento di una particolare operazione.