Le abitazioni usate costano il 74,4% in più rispetto al 2018 e gli affitti il 45,2%

Compravendite e affitti, molto al di sopra dei livelli del 2018

Il mercato residenziale spagnolo arriva alle elezioni generali del 29 novembre 2026 con prezzi di offerta molto più alti rispetto a otto anni fa e con meno abitazioni disponibili, secondo un’analisi di Idealista. A settembre, il prezzo medio richiesto per le abitazioni usate in vendita ha raggiunto 2.930 euro al metro quadrato: il 74,4% in più rispetto a giugno 2018 e l’11,8% in più rispetto a settembre dell’anno precedente.

Il dato di settembre è rimasto vicino al massimo della serie citata, raggiunto a luglio, quando il prezzo ha toccato i 2.933 euro al metro quadrato. L’andamento è visibile anche nel mercato degli affitti: il canone medio si è attestato a 15,1 euro al metro quadrato al mese, il 45,2% in più rispetto a giugno 2018. Sebbene il dato di settembre fosse inferiore dello 0,4% rispetto a quello del trimestre precedente, è rimasto vicino al massimo registrato a luglio, pari a 15,3 euro mensili al metro quadrato.

Queste cifre descrivono prezzi richiesti, che non corrispondono necessariamente agli importi finali delle compravendite o dei contratti di locazione. Inoltre, non riflettono da sole quanto paga ogni famiglia: le medie nazionali nascondono differenze tra città e abitazioni.

Meno annunci e maggiore pressione della domanda

Secondo Idealista, tra il secondo trimestre del 2018 e lo stesso periodo del 2026 l’offerta di abitazioni in vendita annunciate è diminuita di oltre il 38% in Spagna. I cali sono stati particolarmente marcati a A Coruña, Bilbao e Vitoria. A Zaragoza si è registrato un calo del 60%, mentre a Madrid la flessione è stata del 16%.

Parallelamente, la domanda relativa di compravendite — misurata in base ai contatti generati dagli annunci, secondo la copertura dei dati di Idealista — è aumentata di oltre il 300% nel complesso del Paese tra giugno 2018 e giugno 2026. A Zaragoza l’offerta di abitazioni in vendita è diminuita del 60%; a Málaga la domanda relativa è cresciuta del 152% e a Madrid dell’84%.

Anche il mercato degli affitti è caratterizzato da una forte pressione della domanda. Idealista indica che, tra il secondo trimestre del 2018 e lo stesso periodo del 2026, la domanda relativa nazionale è quintuplicata. A Zaragoza, la copertura di Aragón Digital quantifica in dieci volte l’aumento della domanda. Quanto all’offerta di abitazioni in affitto, Idealista segnala cali pronunciati in diverse città: nel periodo confrontato, a Barcelona è diminuita complessivamente dell’84%, a San Sebastián del 76% e a Bilbao del 72%.

Differenze tra città e dibattito politico

Il rincaro non è stato uniforme. Per le abitazioni in vendita, Idealista stima al 79% l’aumento complessivo registrato a Madrid dal giugno 2018; a Valencia i prezzi sono più che raddoppiati, mentre Málaga, Palma e Alicante si sono avvicinate a incrementi del 100%. Nel mercato degli affitti gli aumenti complessivi variano: secondo l’analisi, sono stati del 52% a Madrid e del 22% a Barcelona.

I dati vengono pubblicati in un contesto di campagna elettorale in cui la casa occupa un posto di rilievo nel dibattito politico. Europa Press ha riferito che il 2 ottobre il Congresso ha respinto due decreti del Governo che includevano misure relative agli sfratti, agli affitti stagionali e delle stanze, alle proroghe dei contratti e alla fiscalità delle abitazioni vuote e delle seconde case. La concomitanza tra questo dibattito e l’andamento dei prezzi non dimostra che una misura specifica abbia causato gli aumenti o la riduzione dell’offerta: i dati di Idealista descrivono i cambiamenti del mercato, ma non ne stabiliscono da soli le cause.

Per le imprese, la combinazione di prezzi più elevati e minore disponibilità può essere rilevante per valutare la mobilità del personale e la capacità di attrarre lavoratori in diverse località. Tuttavia, le medie nazionali non permettono da sole di stimare il costo degli alloggi per un’impresa o per i suoi lavoratori: a tal fine contano la città, il tipo di immobile e il mercato specifico.